了解房屋种类
在明确购房目的和做好购房预算之后,我们就可以开始挑选房子了,在这之前我们来了解一下关于房屋种类的基本知识。
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1.商品房
商品房是指由房地产开发企业拿地 开发建设并出售的房屋。商品房大家都比较熟悉,它的特点就是任何人都可以购买。
2.经济适用房
经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划,用地一般实行行政划拨的方式,免收土地出让金,对各种经批准的收费实行减半征收,出售价格实行政府指导价,按保本微利的原则确定。经济适用房的特点就是开发商在取得土地使用权的时候,不用像普通的住宅一样,向政府支付土地出让金 开发商的这个地不用花钱,所以它的价格比较低,但是它有另外一个特点,就是房屋的利润不能超过3%。
而且,它只能卖给特定的对象,这个特定的对象是什么呢?各个城市有不同的规定,大家可以查询当地的规定,比如说在郑州,只能卖给郑州户籍的,收入中等偏下的特定家庭,而且一般以国有企业和机关干部为对象
3公寓
公寓分为住宅类公寓、商务公寓、酒店式公寓，可以用于投资、自住、过渡或者办公。土地产权分为两种，一种是70年产权的住宅性质，一种是40年产权的商业性质。目前，郑州市场上大多数公寓都是40年产权
从居住角度讲，公寓有几个无法忽略的劣势：一是没有天然气；二是无法落户，孩子无法就近上学；三是居住舒适度差，公摊大、容积率高，几乎没有景观园区；四是投资客多，未来入住人员素质良莠不齐居住氛围差。
总体来说，如果用来自住，公寓是比较适合单身一族的，如果用来投资，资金相对宽裕，准备长期收租的投资人可以持有。这就要求人们对自己购买的公寓性质、用途等，要有清晰的认知，更好地适应自己的生活。
从投资角度讲 首付比例50%贷款期限最高10年，利率比住宅高10%。未来出售各种税费 差不多占总房价的15~20%。而且公寓的涨幅跑不过住宅，所以不太建议去买公寓。
4.写字楼
写字楼是指专门用于公司办公的房子,也有的称作商住两用房。写字楼的主要问题就是物业管理。买前面的几类房子,物业管理不是买卖合同的一个必要条件,就是说我可以入住以后再成立业主委员会,然后再选择物业公司,
但是写字楼不一样,写字楼的物业管理非常重要写字楼如果没有妥善的物业管理的话,它的贬值速度会非常快,损害速度也非常快,因为它的客流量大了,而且都是陌生人使用,陌生人和业主自己使用,他的使用方式和对设备的损害程度是不一样的,所以如果是要买写字楼,物业管理问题一定要成为买卖合同的一个必要条款。
5.别墅
别墅,也叫花园式住宅、花园洋房,是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼,有天有地,建筑密度很低,内部居住功能完备装修豪华。一般是高收人人群的购买对象。别墅的问题主要是能不能取得合法的土地使用权。
对于大城市来说,别墅的修建对于土地的利用效率比较低,因此政府对别墅项目的开发是有限制的。有的别墅,你看规模很大,房屋外观看起来也很好。但是这种别墅的开发没有获得许可,所以尽管入住了,仍然没法取得土地使用权,也就是不能获得权保护,有的地方会因为违法占用耕地最后把整个房屋拆除,所以土地使用权是别墅买卖中的一个核心条款。
6.投资回报性商铺
这是指开发商在出售商铺时,承诺按照一定的比例每年给予业主回报,商铺由开发商代为管理或交给第三方运营。
这种房子主要涉及的是回报的担保问题,如果不能按照合同约定取得每年(比如说20%18%)的回报,那么谁来承担责任?目前我们碰到的案例就是开发商和业主签订买卖合同,然后再由另外一个物业公司签订担保合同或者由
另外一个物业公司签订租赁合同。它会出现什么问题呢?就在入住以后2年之内,相对问题不大,因为在诉讼时效内,但是两年以后出现问题比较多了,第一个,就是承租人无法按照合同约定把适当的回报返还给你。这时候很多人会起诉,但是在调查对方的营业执照的时候可能会发现它是一个注册资金只有50万甚至30万的物业管理公司,它顶多赔完这30万或者50万它没事了,
再去找担保公司,担保公司往往也是这种情况,就是开发商以几倍于当地的平均价格把房屋出售出去,但是它的承租人和担保人实际上是它的关联公司或者子公司,它们的共同特点就是履行债务的能力相当低,一旦被起诉,它立刻就会破产,因为这是事先就设计好的。
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